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中古住宅選びのチェックポイント20 賢く見極めたい…中古住宅の購入
中古住宅選びは入念なチェックが肝心
「成熟した街の立地条件の良い場所の家を新築に比べお買い得価格で手に入る」のが中古住宅購入のメリット。「ライフスタイルにあわせてリフォームすれば、自分好みの快適な住まいが経済的に（割安に）得られる」これが、中古住宅購入＋リフォームという住まい入手法が近頃注目される理由。
ところが、予想外にリフォーム費用が嵩んだ、工法や構造上の制限で思い通りのデザインにリフォーム出来なかった等の〝こんなはずではなかった！〟になる場合もあると聞きます。
こうならない為の策は、見栄えだけで決めないで入念なチェックをした上で購入を決めるという慎重な行動です。
選定チェックは〈図面や申請書類による建物の概要の確認〉→〈現地に足を運び建物・環境状況を診る〉→〈売主へのヒアリングで住まいの履歴を知る〉の順序で行ないます。
今回は検討時の参考用にして頂くために20項目のチェックポイントを選びました。チェックの結果、問題がないようであれば次にプロによる建物調査を行い、最終的な判断をしましょう。
敷地建物条件＆概要チェック
■ 建物概要に関すること
01
建築図書の内容確認をします。
新築時の建築確認申請副本（添付されている設計図・仕様書も）、その後、増改築工事をしている場合はその図面等を見せてもらい記載事項を確認します。無い場合は物件概要書等仲介の業者さんから提供される情報で確認をすることになります。
02
将来、増築や建て替えが出来るかどうかの確認もしましょう。
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古い住宅地ですと敷地と道路が接する部分が２m未満の物件があります。かつてはそれでも良かったのですが、今の基準法ではそうした土地に建築できないので、将来建て替えをしたくなっても出来ません。２m以上接しているかを確認します。又、増築している場合は容積率・建蔽率がオーバーしていないかの確認もしておきます。
03
売却の理由を伺います。
周辺環境の悪化など、住むのに差し障りが発生しそうな理由の場合は避けたほうが無難だからです。
04
登記簿上の新築日付が昭和57年1月1日以降かを確認します。
新耐震基準に適合の建物かどうかを知る為です。理由は、適合の有無が不動産取得税の特別措置（ローン減税）の適用対象になるかどうかに関係があるからなのです。それ以前の住宅の場合には「新耐震基準を満たすことの証明書」を取得すれば特例措置を受けられます。（その場合の詳細については仲介の不動産業者さんにお尋ね下さい）
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■ 敷地環境に関すること
05
敷地境界の確認をします。
敷地境界杭を確認します。境界線上に塀や側溝がある場合はどちらのものかを隣地の方にも立ち会ってもらい確認しておきましょう。
06
昔の地形・水害の有無を確認します。
宅地になる前の地形が河川、沼地、谷地や田等の埋め立て地、盛り土造成の場合は地盤強度に不安があります。過去に水害が無かったか確認を。ご近所の古くから住んでいる方に話を聞いてみましょう。
07
敷地環境の確認をします。
騒音・振動・風向き・日当りなどを確認します。売主の方やご近所の方に聞くことに加え、日中だけで無くいろんな時間や雨の日、晴れの日等幾度か足を運んでチェックします。
08
地域の様子など情報収集をします。
町内の決まりや活動など、ご近所の永く住んでおられる方とお話しましょう。その為には幾度か足を運ぶことです。
建物の維持管理履歴チェック
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09
確認申請図又は設計図と現況の
照合確認をします。
違いがある場合は説明を求めます。照明器具・エアコン等が売買代金に含まれているか否かも確認し、不要なものは処分を依頼し、使うものは設置時期や保証等の説明をしてもらいます。
10
メンテナンス状況を確認します。
住まいの健康維持に欠かせないメンテナンス。きちんと実施してあるかどうかが耐久性に影響します。メンテナンス時期の目安（表１）を参考に売主に確認します。
建物健康度チェック
11
敷地環境の確認をします。
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騒音・振動・風向き・日当りなどを確認します。売主の方やご近所の方に聞くことに加え、日中だけで無くいろんな時間や雨の日、晴れの日等幾度か足を運んでチェックします。
12
増築している場合は、そのやり方を確認します。
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〈「おかぐら」方式で二階増築がされている〉〈既存部と増築部の構造が異なる〉等の場合は安全面が心配です。又リフォームに思わぬ出費がかかる場合があります。
13
増築している場合は、そのやり方を確認します。
〈「おかぐら」方式で二階増築がされている〉〈既存部と増築部の構造が異なる〉等の場合は安全面が心配です。又リフォームに思わぬ出費がかかる場合があります。
14
犬走りに陥没はみられませんか？
あちこちに見られるようなら地盤が陥没し、基礎が浮いてきている恐れがあります。
15
基礎に亀裂はみられませんか？
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５m毎の範囲にある亀裂の巾が合計1.5㎜以上の場合や、クリップの針金が入ってしまうくらいの巾と深さ（２㎝以上）の場合は要注意。地盤の不同沈下が心配です。リフォーム業者などの専門家に相談してください。
16
外壁に浮き、反り、割れはみられませんか？
症状があれば、雨漏りして構造体を傷めているかもしれません。内部に雨漏り跡がないか確認します。
17
屋根は下から見える範囲で目視チェック。
軒先が波打っていないか？棟はまっすぐか？瓦やコロニアルの場合は、ずれ、反りはないか？
症状があるようなら内部からの屋根裏チェックを念入りに行います。
18
土台の様子をチェックします。
一階の北側や風通しが悪い部屋、水まわりなどの床下を見ます。〈黒色に変色（腐朽菌）していないか〉〈湿っていないか〉を診ます。
19
建物のゆがみの有無を壁・床・建具で確認します。
〈サッシはスムーズに動くか〉〈建具を閉めたときに枠との間に隙間はないか〉〈ドアの開閉はスムーズか〉〈敷居は歪んでいないか。乗るとフカフカしないか〉〈壁下地が割れ、クロスが裂けていないか〉〈ビー玉を置くと同方向へ転がらないか〉を診ます。症状があれば、専門家に診てもらいます。
＋αのチェックで、じっくり見極めるのが成功の鍵
コレまでの20項目は基本のチェックポイント。さらに、これらに加えて実行して頂きたいチェックがあります。何をチェックするかは、どの程度のリフォームをするつもりで中古住宅を購入するかによって違います。
想定するリフォームが「機器類は出来るだけ使い、内装替えは必要な箇所だけなどの最小限」の場合は《間取りチェック》と《設備機器チェック》。間取りチェックは、コピーした図面に家具類を描き入れ、図面上を動いてみます。設備機器類は運転してみて不具合が無いかを確認します。
想定するリフォームが「間仕切撤去や間取りの変更、増築、水まわり移設など大規模」の場合は《工法や構造面から見てそれが出来るかどうかの確認》《法規制の確認》《配管の切り回し（移動）が可能かの確認》が必要です。これらの確認はリフォーム業者などの専門家に依頼すると良いでしょう。
中古住宅購入のチェックで最も肝心な事は《見栄えだけで判断しないで、建物の基礎や躯体の状況、土地と建物の履歴、ライフスタイルと間取りが合っているか等、中身から裏側まできちんと診ること》です。
じっくり見極め、満足のお住まいを手に入れて下さい。